Reddito dei Fabbricati
Reddito dei Fabbricati
Rientrante nella categoria dei redditi fondiari, vi è anche il c.d. reddito dei fabbricati. Per tale si deve intendere a norma dell’articolo 36 TUIR:
- Il reddito medio ordinario prodotto da ciascuna unità immobiliare urbana.
Questa definizione, merita però di essere precisata già nell’immediato. Il fatto che il legislatore abbia utilizzato l’aggettivo “urbano”, non deve indurci nell’errore di pensare che: il reddito dei fabbricati sia prodotto solo ed esclusivamente dalle unità immobiliare site all’interno appunto dei centri urbani.
Paradossalmente anche una casa in campagna può, anzi di norma produce, reddito da fabbricato. Questo perché il requisito della ruralità, è subordinato al rispetto di taluni limiti qualitativi e quantitativi imposti dal legislatore. Limiti quest’ultimi legati, non soltanto all’utilizzo che dell’immobile si fa, ma anche al rapporto tra metri quadrati dello stesso ed estensione della superficie del fondo in cui esso si trova.
Concetto di unità immobiliare
Ma allora, alla luce di quanto appena detto, cosa si deve intendere per unità immobiliare urbana?
La risposta ci viene data dal secondo comma dell’articolo 36 TUIR, il quale stabilisce che per tali si devono intendere:
- I fabbricati, le altre costruzioni stabili o porzioni di esse che siano in grado di produrre reddito in modo autonomo.
Sulla base di questo secondo comma, per unità immobiliare urbana si deve intendere non soltanto i fabbricati, ma anche:
- capannoni
- chioschi
- edicole
- posti barca
- posti auto
- impianti sportivi
- e così via.
Purché ovviamente siano produttivi di reddito autonomo.
Ed è proprio perché improduttivi di reddito autonomo che il legislatore fiscale con il terzo comma dell’articolo 36 TUIR, ha escluso dalla produzione del reddito dei fabbricati:
- Le unità immobiliari adibite esclusivamente a luoghi di culto: salvo il caso che essi siano oggetto di locazione.
- Le unità immobiliari sulle quali il comune abbia rilasciato delle autorizzazioni per il restauro o il risanamento edilizio: ovviamente per la sola durata dell’autorizzazione stessa.
Tassazione del reddito su base catastale
Ora, nel corso dello studio di questa materia, abbiamo visto che la tassazione dei redditi fondiari avviene su base catastale, anche se però è importante dire che questa regola se ha valore assoluto con riferimento alla tassazione dei terreni, ha valore relativo per quanto riguarda la tassazione dei fabbricati.
Non a caso, se l’unità immobiliare dovesse essere oggetto di locazione, il reddito sarà rappresentato dal correlativo canone di locazione se questo, nonostante fosse ridotto del 5% continuasse ad avere un valore superiore alla rendita catastale.
A questo punto ci poniamo un’ulteriore domanda, cosa succede se l’affittuario non paga i canoni di locazione? La risposta anche in questo caso è piuttosto agevole, in quanto, il locatore dovrà continuare a dichiarare nel proprio IRPEF o IRES i canoni di locazione, compresi quelli che non si stanno percependo a causa della morosità. Successivamente, quando si chiuderà il procedimento di sfratto, al locatore sarà riconosciuta la possibilità di recuperare le imposte pagate attraverso il sistema del credito d’imposta. Ma ovviamente ciò, avverrà solo sui quei canoni il cui giudice ha accertato la mancata percezione.
